Дольщики ЖК «Jibek Joly» в Актобе почти три года ждут свои квартиры. По первоначальным договорённостям объект должны были сдать ещё в конце 2023 года, однако строительство до сих пор не завершено. За это время сроки проекта неоднократно менялись, в компании сменилось руководство, а госорганы выявили нарушения при привлечении денег покупателей. ФБРК разбирался, почему дольщики до сих пор остаются без жилья и что происходит со строительством.
Речь идёт о ЖК «Jibek Joly» в Актобе. Заказчиком строительства в документах указан ТОО «Batys 2022», генеральным подрядчиком — ТОО «Батыс Элит Групп», проектировщиком — ТОО «Богомолов Проект Групп».
ТРИ ГОДА ОЖИДАНИЯ
Согласно коллективному обращению дольщиков, по предварительным договорам объект должны были завершить и передать в эксплуатацию до 31 декабря 2023 года. Этого не произошло. Некоторые покупатели всё это время продолжают снимать жильё и нести дополнительные расходы.
Один из них — Жасулан Абдикалык. Он приобрёл квартиру в первом корпусе ЖК «Jibek Joly». В разговоре с ФБРК мужчина рассказал, что проект предусматривает четыре дома. Первый корпус, по его словам, возведён, но не готов к заселению — там нет газоснабжения, электричества, канализации и воды, не завершены внутренние работы. Второй корпус находится на стадии фундамента, третий и четвёртый ещё не построены.
«Первый блок стоит. Я там купил квартиру, первый корпус. Я не могу получить, потому что нет газоснабжения, нет электроснабжения, нет канализации, нет воды, и внутренние отделки ещё не сделаны», — рассказал Абдикалык.
Сроки сдачи ЖК «Jibek Joly» менялись и в открытых источниках. На KN.kz в июле 2024 года сдача объекта была обозначена на III квартал того же года, затем срок сдвинулся на I квартал 2025-го, позже — на II, а затем на IV квартал 2025 года. Сейчас ЖК «Jibek Joly» на площадке по-прежнему обозначен как строящийся.
Это не официальный график строительства, однако данные показывают, что публично заявляемые сроки проекта менялись несколько раз.
В КОМПАНИИ СМЕНИЛОСЬ РУКОВОДСТВО
На фоне затянувшегося строительства изменения произошли и внутри ТОО «Batys 2022». В своём обращении Абдикалык пишет, что 12 мая 2026 года в компании сменились директор и состав участников. По словам заявителя, покупателей об этом письменно не уведомили.
В более ранних документах директором ТОО «Batys 2022» указан Сангибай Бекдегенов. Сейчас руководителем компании значится Алгар Искаков. Согласно открытым данным, эти сведения были проверены через электронное правительство в августе 2026 года. ТОО «Batys 2022» зарегистрировано в марте 2022-го.
Абдикалык утверждает, что после изменений внутри компании дольщикам сообщали о наличии денег для продолжения строительства. Однако заметного продвижения на объекте, по его словам, не произошло. Позже к проекту якобы вновь подключился прежний руководитель.
«Когда он передавал новому учредителю, учредитель говорил, что у него деньги есть. Как он начинает с января месяца 2026 года, он ничего не делал, у него денег нет. Потом, как мы начали писать с июля месяца, вызвали старого учредителя, директора. И сейчас он обратно принимает, старый директор», — рассказал мужчина.
Документов, подтверждающих обратную смену руководителя, в распоряжении редакции нет. Поэтому эти сведения ФБРК приводит как позицию дольщика.
ЗАКАЗЧИК И ГЕНПОДРЯДЧИК
Генеральным подрядчиком ЖК «Jibek Joly» в документах указан ТОО «Батыс Элит Групп». Компания зарегистрирована в 2010 году, а её руководителем значится Ийгилик Смаилов. Эти сведения также отражены в открытой базе.
ТОО «Batys 2022» и ТОО «Батыс Элит Групп» зарегистрированы по одному адресу. Само по себе совпадение юридических адресов не свидетельствует об аффилированности или нарушении. Однако речь идёт о двух компаниях, которые в одном строительном проекте выступают заказчиком и генеральным подрядчиком.
При этом на KN.kz застройщиком ЖК «Jibek Joly» указан именно ТОО «Батыс Элит Групп».
ИЗ 2023 ГОДА В 2026 ГОД
Главное расхождение в этой истории — даты.
Покупатели ссылаются на предварительные договоры, по которым объект должны были завершить до 31 декабря 2023 года. Управление государственного архитектурно-строительного контроля Актюбинской области, в свою очередь, ориентируется уже на 18 декабря 2026-го.
В ведомстве пояснили, что эта дата указана в последнем действующем уведомлении о строительно-монтажных работах. Поэтому сейчас ГАСК не видит оснований считать действующий срок строительства нарушенным — он ещё не истёк.
Таким образом, первоначальный срок, на который ориентировались покупатели, и срок, который сейчас учитывает строительный контроль, расходятся почти на три года. При этом из ответа ГАСК неясно, сколько раз официально переносилось завершение строительства, чем были обусловлены изменения и как первоначальные обязательства перед покупателями соотносятся с действующим сроком.
ДЕНЬГИ ПРИВЛЕКАЛИ С НАРУШЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЙ
Если к действующему сроку строительства у ГАСК пока нет претензий, то к порядку привлечения денег покупателей вопросы уже возникли.
КГУ «Центр урбанистики и мониторинга земель города Актобе» при Отделе земельных отношений, архитектуры и градостроительства города Актобе установило, что ТОО «Batys 2022» допускало действия, направленные на привлечение денег дольщиков без соблюдения требований законодательства о долевом участии в жилищном строительстве.
В отношении компании составили административный протокол по ч. 2-1 ст. 320 КоАП РК («Нарушение требований Закона Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве и жилищного законодательства Республики Казахстан»).
При этом административный протокол ещё не означает, что в отношении компании уже вынесено и вступило в силу постановление о привлечении к ответственности.
СКОЛЬКО ЛЮДЕЙ ВЛОЖИЛИСЬ В ПРОЕКТ
Точное количество покупателей и общая сумма привлечённых денег из имеющихся у редакции документов неизвестны.
По словам Абдикалыка, только в первом корпусе около 80 квартир. Покупатели, утверждает он, есть и во втором доме. Более того, мужчина заявляет, что квартиры предлагались даже в третьем корпусе, строительство которого ещё не началось.
«Два корпуса уже купили. Даже третий корпус уже начинают продавать, которого нет вообще», — рассказал он.
Подтвердить точное количество заключённых договоров по имеющимся документам ФБРК не удалось. Без информации о количестве покупателей и объёме привлечённых средств невозможно определить масштаб выявленного нарушения и число людей, которых оно могло затронуть.
ДОЛЬЩИКИ ДОШЛИ ДО ГЕНПРОКУРАТУРЫ
Покупатели направили коллективное обращение в Генеральную прокуратуру. Они просят проверить причины задержки строительства, дать правовую оценку исполнению обязательств заказчиком и подрядчиком, определить срок завершения объекта и принять меры для его ввода в эксплуатацию.
Абдикалык также обращался в акимат Актюбинской области и прокуратуру. Однако, по словам мужчины, после обращений ясности с завершением строительства не появилось.
Незадолго до разговора с ФБРК он снова приехал к ЖК «Jibek Joly».
«Я вчера только был там, с бывшим директором разговаривал. Ничего нет. Он как стоял, так и стоит», — рассказал Абдикалык.
В официальных ответах, которыми располагает редакция, актуальный процент готовности каждого из четырёх домов не указан.
КТО КОМПЕНСИРУЕТ ГОДЫ ОЖИДАНИЯ
Отдельно дольщиков волнуют расходы, которые они несут, пока ждут свои квартиры. В ГАСК пояснили, что требования о возмещении затрат на аренду жилья, убытков и исполнении договорных обязательств относятся к гражданско-правовым отношениям и могут разрешаться в том числе через суд.
Покупатели также просят проверить финансовую сторону проекта — сколько средств было привлечено и располагает ли компания деньгами для завершения строительства. В полученных редакцией ответах результатов такой финансовой проверки нет. Поэтому заявления о том, что деньги были похищены, исчезли или использованы не по назначению, документально не подтверждены.
ВОЗМОЖНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ
18 декабря 2026 года истекает срок строительства, который сейчас учитывает ГАСК. Если к этой дате объект не завершат, у строительного контроля появятся основания оценивать ситуацию уже после истечения действующего срока.
При этом возможные требования покупателей о возмещении убытков и исполнении договорных обязательств остаются отдельным гражданско-правовым вопросом. Отдельно должно завершиться и административное производство, начатое после выявленных нарушений при привлечении денег.
МНЕНИЕ РЕДАКЦИИ
Проблема ЖК «Jibek Joly» выходит за рамки одного недостроенного комплекса. Люди вкладывают деньги в жильё на этапе строительства, рассчитывая, что государственные механизмы контроля должны не только реагировать на нарушения после жалоб, но и не допускать ситуации, когда покупатель узнаёт о проблемах уже после передачи денег.
В случае ЖК «Jibek Joly» вопрос к системе возникает именно поэтому: нарушение требований при привлечении средств выявили тогда, когда квартиры уже были проданы, сроки прошли, а покупатели начали обращаться в госорганы.
И это заставляет говорить не только о судьбе конкретного объекта. Сколько ещё строек в Казахстане привлекают деньги граждан с нарушениями, но пока не попали в поле зрения контролирующих органов? И почему основательный контроль начинается тогда, когда дольщикам уже приходится писать обращения и добиваться проверок?
Государственный контроль в долевом строительстве имеет смысл прежде всего тогда, когда он предупреждает проблему, а не фиксирует её последствия. Иначе риск остаётся на покупателе: человек отдаёт деньги сегодня, а выяснять, были ли у застройщика необходимые основания для их привлечения, государство начинает спустя годы.